Sobotno Delo: Histerije ni več, nakup nepremičnine bo spet normalen
Zoran Đukić Direktor nepremičninske družbe Stoja Trade o dogajanju na trgu nepremičnin, vplivu inflacije in višjih obrestnih mer, izzivih investitorjev, nakupih na Hrvaškem.
V lanskem zadnjem četrtletju so se cene stanovanjskih nepremičnin glede na tretji kvartal dvignile za odstotek, število prodanih stanovanjskih nepremičnin je bilo za desetino nižje kot četrtletje prej. Kaj pa se dogaja v prvi tretjini tega leta?
Tudi v prvi tretjini leta je manjši obseg transakcij. Cene so na podobnih ravneh, začele so se sicer rahlo nižati, vendar ne opažamo drastičnega padca cen, niti ne drastične ustavitve naših aktivnosti. Stranke še naprej kličejo, opravljajo oglede in tudi kupujejo nepremičnine, tako da so bili prvi trije meseci leta zelo dobri. Prodali smo namreč ogromno apartmajev v Umagu ter stanovanj v soseski Devana Park II in Rezidenci Carpe Diem. Veliko povpraševanje imamo tudi, denimo, za novo sosesko Pod hribom, ki jo pripravljamo.
Visoka inflacija bi lahko spodbudila kupce k nakupom zaradi poskusa, da se ohrani realna vrednost premoženja. A hkrati imamo z višjimi obrestnimi merami dražje financiranje. Kako ta trenda vplivata na trg?
Na eni strani imamo ljudi, ki si želijo kupiti nepremičnino, pa je ne morejo. Na drugi strani pa so ljudje z denarjem, ki zaradi inflacije želijo kupiti nepremičnino, a vedo, da so cene visoke, da ne bo velikega donosa. Ob desetodstotni inflaciji varčevalec v treh letih izgubi 30 odstotkov vrednosti denarja. Četudi vrednost nepremičnine pade za 30 odstotkov, ni tako hudo, kot če inflacija zmanjša vrednost denarja. Cene nepremičnin bodo namreč ujele inflacijo, tudi če bi zdaj šle nekoliko dol, bodo nato spet zrasle.
Kakšni so danes kupci?
Kupci so danes večinoma premožnejši, bolj zahtevni, z lastnimi sredstvi. Kupujejo tisti, ki imajo presežek denarja, ki bi radi investirali in se bojijo inflacije. Kupujejo predvsem z namenom naložbe in ohranitve realne vrednosti denarja, ne le v luči visoke inflacije, ampak tudi siceršnje negotovosti na trgih.
Kako se kaže zahtevnost kupcev?
Stranke so zahtevne predvsem zato, ker vedo, da se bodo cene nekoliko znižale, in želijo nekaj dobiti, ali malo popusta, morda boljšo opremo, parkirišče. Stranke poskušajo biti malo bolj trgovske.
Kar ni slabo.
Zavedamo se, da so sedanje cene enormne. To so najvišje cene, kar smo jih kadarkoli imeli. Zdaj smo tik pod vrhom. Za trg je umiritev dobra. Bili smo namreč že priča tekmovanju, špekulacijam, histeriji. Prodajalcu je težko delati v takšnih razmerah, ko denimo pripelješ stranko, pa lastniku ni nikoli dovolj, ker ne ve, kje je vrh. Zdaj vemo, da smo na vrhu.
Razmere se ne spreminjajo samo za kupce, ampak tudi za investitorje, saj je gradbeni material dražji, prav tako je dražje financiranje. Kako bo to vplivalo na investitorje, ki so lahko v različnih fazah, morda v pripravi projekta, pred začetkom gradnje, med gradnjo?
V tej evforiji so tudi lastniki zemljišč močno dvigovali cene. Ko lastniki zemljišč vidijo, da cene na trgu norijo, tudi oni želijo doseči najvišjo ceno, tako da smo zdaj imeli rekordne cene zemljišč, rekordne cene delovne sile, materiala, energentov in visoke cene financiranja. Samograditelj danes hiše pod 2700 evrov za kvadratni meter ne bo naredil, s komunalnim prispevkom bo prišel na okoli 3000 evrov. Minimalna cena za investitorja, s katero nič ne zasluži, je v najboljšem primeru 3000 evrov za kvadratni meter.
Ali lahko to kakšne investitorje pripelje v težave? Leta 2008 so propadali graditelji stanovanjskih sosesk, ki so bili takrat zelo zadolženi. Zdaj je sicer nekoliko drugače.
Razmere so popolnoma drugačne kot leta 2008, ko je bila finančna kriza. Zdaj smo priča zaustavitvi gospodarske rasti, vendar imamo veliko prostih sredstev na računih. To je bistvena razlika glede na leto 2008, ko ni bilo denarja, banke so ustavile financiranje. Zdaj banke financiranja niso ustavile, ampak je to dražje. Glede na majhno ponudbo na trgu ne vidim velikih tveganj za potencialne investitorje, ki zdaj gradijo in pripravljajo dobre projekte. Za projekte na normalni lokaciji, z normalno gradnjo in normalno ceno ne vidim težav. Vsi ekstremi, ali je to preslaba kakovost gradnje ali predraga gradnja, pa lahko imajo težave.
Slovenski kupci bodo v Istri pokupili vse, za njimi pa prihajajo Nemci, Skandinavci, Čehi, Slovaki, Rusi in Ukrajinci. Neverjetno je, kaj se dogaja na hrvaškem trgu.
Pod 3000 evrov za kvadratni meter se torej ne splača prodajati?
Pod to ceno sploh ni mogoče zgraditi. V Rožni dolini ali Trnovem, denimo, ni več zemljišča pod 1000 evrov za kvadratni meter. V urbanih delih mest je zelo drag komunalni prispevek, treba je plačati projekt in vsa soglasja, potem pa so še skriti stroški, kot so dodatni kanalizacijski jaški, prestavljanje električnih vodov, robniki, pešpoti, služnosti, okolica, ograje, igrišča, trava, drevesa ... Investitor se lahko ukvarja še s civilnimi iniciativami, sosedi, plačanimi odvetniki, ki hočejo doseči odškodnine. Izsiljevanja odvetnikov in strank v postopku otežujejo in zavlačujejo gradnjo ter povečujejo stroške. Zahteve po neupravičenih odškodninah do investitorjev so postale nacionalni šport, enako kot uveljavljanje napak. Mnogi hočejo z odvetniki velikokrat neupravičeno – včasih tudi upravičeno – unovčiti garancije. Manjši investitorji se niti ne zavedajo, kakšni vsi stroški jih lahko čakajo pri gradnji.
Banke torej še vedno spremljajo investitorje in kupce?
Še vedno, zelo rade spremljajo dobre projekte. Prav tako kupce.
So investitorji danes previdnejši?
So. Opažamo, da so prej kupili vsako zemljišče, namenjeno gradnji. Zdaj pa izbirajo boljša zemljišča, na boljših lokacijah in se tudi pogajajo za ceno. To bo umirilo pričakovanja lastnikov zemljišč glede cene.
Tudi država se namerava postaviti v vlogo še večje investitorice v stanovanja. Koliko so realni vladni načrti s stanovanjsko politiko?
Načrti so zelo ambiciozni in optimistični, kar je glede na pomanjkanje stanovanj dobro in to podpiram. Načrt je glede na realno uresničljivost zelo zahteven in država bo morala angažirati veliko več ljudi. Med njimi tudi strokovnjake iz vrst nepremičninarjev, gradbenih podjetij, arhitektov, bančnega sektorja, države, občin ... Oblikovati bi morali – glede na to, da je to priljubljeno – strateški svet s strokovnjaki z vseh področij.
Kje lahko državi zmanjka pri uresničitvi teh načrtov?
Predvsem vidim dve težavi, in sicer zadosten obseg zemljišč in zadostna zmogljivost gradbene operative. Verjamem, da bo država našla finančna sredstva v proračunu, obveznicah, pri bankah. A gradnja soseske z okoli 200 stanovanji zahteva veliko operativno gradbeno podjetje in traja vsaj dve leti. Pri nas je pet takšnih gradbenikov, ki lahko v dveh letih zgradijo recimo tisoč stanovanj, s tem da so urejeni zemljišča in dokumentacija ter plačan komunalni prispevek.
Na Gursu pišejo, da v Ljubljani povpraševanje po novih stanovanjih še vedno presega ponudbo, a je v zadnjem času manjše zanimanje za rezervacije stanovanj v gradnji. Glede na število stanovanj v gradnji in trende, ki vplivajo na povpraševanje, kaj se bo dogajalo z razmerjem med ponudbo in povpraševanjem?
Nekaj projektov je še v gradnji in nekaj je novih izdanih gradbenih dovoljenj, vendar na vidiku ni veliko dodatne ponudbe. Na podlagi informacij s trga lahko naštejem pet normalnih projektov, od katerih noben ne presega 150 stanovanj. To je 500 oziroma 600 stanovanj za trg, torej na trg ne prihaja velika količina novih stanovanj, saj vsi govorimo, da teh potrebujemo 10.000.
Če imamo slabega najemnika in nimamo notarskega zapisa, lastnik porabi več kot dve leti, da ga izseli.
Če to prevedemo – večjega pritiska na znižanje cen ne bo?
Že zavedanje, da smo pod vrhom, bo umirilo cene. Informacije statističnega urada in geodetske uprave, da se je rast cen ustavila, jih bodo umirile, ne glede na povpraševanje. Špekulativni nakupi, ko je nekdo kupil, da bi dražje prodal, zdaj odpadejo. Povpraševanje vedno vpliva na ceno, a črednega nagona, hitenja, tekmovanja za nakup nepremičnin ni več. Vzpostavil se bo normalen proces nakupa nepremičnine.
Kaj se dogaja z gradnjo v manjših mestih?
Manjša mesta so izredno zanimiva. Izkazalo se je, da so bile odločitve investitorjev, ki so gradili v manjših mestih, pametne, predvsem zato, ker se v teh krajih ni gradilo 20 ali 30 let. Naj kot primer navedem Ajdovščino. V tem kraju gradimo tretji projekt z imenom Papillon. Vsi projekti so bili manjši, okoli 60, 70 stanovanj, in vsa smo prodali. Občina se je zelo industrijsko razvila, ni pa bilo ponudbe stanovanj. S temi projekti smo komaj izpolnili povpraševanje. Tudi v Novi Gorici gradimo tretji projekt, stolpnico Pinija arhitektov Sadar+Vuga, prodajo začnemo 1. maja. Prodali smo že stanovanja v stolpnici Tisa, pripravljamo še projekt Nica. V Novi Gorici se prav tako dolgo ni gradilo, največja težava tega mesta pa je, da okoli 3000 prebivalcev v starih stanovanjih nima dvigala, pri čemer nadgradnja blokov z dvigali ni dovoljena. Tudi zato so naša stanovanja zanimiva, ker imajo dvigala. Poleg tega bo Nova Gorica leta 2025 evropska prestolnica kulture. Pripravljamo še projekt Murve v Šmarjah pri Kopru, res lepe hiške z bazenom v kamnu in lesu, za katere je prav tako veliko zanimanje. V Kopru se gradi, v okolici pa ni bilo projektov s stanovanji po normalnih cenah. Zelo veliko povpraševanje je tudi po naših apartmajih Biseri Soče v Bovcu, več kot pol je prodanih.
Na ponudbo bi lahko vplivala tudi stanovanja, ki so danes prazna in jih lastniki ne dajo ne v najem ne v prodajo. V Financah so na podlagi porabljene električne energije ocenili, da je takšnih stanovanj v Ljubljani več kot 11.500. Zakaj je toliko stanovanj praznih?
Dvomim v ta nepreverjeni podatek. To je zelo velika številka, že če bi rekli 1100 praznih stanovanj, bi bilo veliko. Nikjer v blokih, kjer oddajamo stanovanja, ni toliko praznih stanovanj. Tudi hišniki in upravniki vedo, da ni tako velikega fonda praznih stanovanj. Prazna stanovanja so sicer zaprta zaradi več razlogov. En razlog je davčna politika. Nekateri kupijo stanovanje, da imajo dolgoročno varno premoženje. Glavni razlog, da ta stanovanja ne pridejo na najemniški trg, je v stanovanjskem zakonu, ki preveč ščiti najemnike. Nič nimam proti, da se najemnika zaščiti, a ne tistega, ki ni dober najemnik. Če imamo slabega najemnika in nimamo notarskega zapisa, lastnik porabi več kot dve leti, da ga izseli. To povzroča veliko škodo.
Za državno stanovanjsko gradnjo bi morali oblikovati strateški svet s strokovnjaki z vseh področij.
Slovenija je druga v Evropi, za Italijo, po dolžini postopkov za izpraznitev stanovanj prek sodišča, pravijo na GZS.
Tako je. Tudi z notarskim zapisom traja najmanj eno leto do izpraznitve stanovanja. Nadalje lastnik ne more odjaviti najemnika, samo dvakrat na leto ima pravico vstopiti v stanovanje. Te stvari je treba zakonodajno spremeniti, treba je dati več možnosti lastnikom, da nekorektne najemnike, ki uničujejo stanovanje ali opremo ter ne plačujejo, lahko takoj izselijo.
Kako pa davki vplivajo na oddajanje nepremičnin? Prejšnja vlada je davčno stopnjo znižala, sedanja jo je znova zvišala.
Menim, da bi veliko stanovanj prišlo na najemni trg, če bi bila davčna stopnja 10-odstotna. Tako bi najem prijavili še vsi tisti, ki zdaj oddajajo na črno.
Prej ste omenili, da se apartmaji v Umagu dobro prodajajo.
Prodaja je odlična, celo pozimi smo imeli veliko povpraševanje, zdaj pa apartmaje zelo hitro prodajamo. Načrtujemo, da jih bomo do junija razprodali.
Slike so zanimive tudi kot naložba, saj so donosi zelo veliki. Cene slik lahko na dražbah dosežejo tudi dvo- ali trikratnik primarne cene. Predvsem pa nepremičnine višjega cenovnega razreda šele z umetnostjo dobijo svoj smisel in osebni pečat kupca, pravi Zoran Đukić.
Foto Črt Piksi
Kaj je razlog za veliko zanimanje?
Pri nas so cene prišle do vrha, na Hrvaškem pa še rastejo. V Umagu se govori slovensko in italijansko, počutiš se kot doma, blizu je, apartmaji so neposredno ob morju. Glede na spreminjanje prostorskih načrtov in zakonodaje na Hrvaškem takšnih gradenj ob morju ne bo več. Poleg tega Slovenci obožujemo Istro, med Crvenim Vrhom, Motovunom in Rovinjem je zlati trikotnik. Slovenski kupci bodo pokupili vse, za njimi pa prihajajo Nemci, Skandinavci, Čehi, Slovaki, Rusi in Ukrajinci. Neverjetno je, kaj se dogaja na hrvaškem trgu.
Na Hrvaškem so cene nepremičnin v lanskem zadnjem četrtletju v medletni primerjavi zrasle za 17,3 odstotka, v četrtletni primerjavi pa za 4,7 odstotka, kar je največ v EU. Razlog je vstop v Schengen in evropsko monetarno unijo?
Predvsem vstop v Schengen in prevzem evra, pa tudi navade Evropejcev, da hodijo na Hrvaško na morje. Imamo veliko kupcev iz tujine, denimo bogatih Čehov in Slovakov, ki so kot otroci hodili v kampe na Hrvaške.
Tudi v Sloveniji prodajate tujcem. Po začetku vojne v Ukrajini so zaposleni na ruski ambasadi čez noč zapustili Slovenijo, začeli pa so prihajati Ukrajinci. Kaj se dogaja zdaj?
Točno ta zamenjava se je zgodila. Lani smo imeli ogromno posla, tako najema kot nakupa, z ukrajinskimi strankami. Letos je manj povpraševanja Ukrajincev, je pa še vedno. Kupujejo predvsem na morju.
Ne ponujate le prodaje nepremičnin, ampak še dodatne produkte. Kakšne priložnosti ste ob prodaji nepremičnin še zaznali?
Stoja je bila vedno znana po prodaji ne samo slovenskim kupcem, ampak tudi tujim iz diplomacije in gospodarstva. Imamo portal DCS (Diplomatic & Corporate Services), kjer ponujamo našim strankam vse storitve v Sloveniji, od gostinskih do prevozov, zobozdravnikov, telefonov, poleg, seveda, nepremičnin. Nato smo šli še v eno smer, in sicer smo s Stojo Art Real Estate vstopili v umetnost, odprli smo tudi manjšo galerijo. S tem se pridružujemo svetovnemu trendu. Na ameriškem trgu se dobro prodajajo ekskluzivne, zelo drage nepremičnine, opremljene z zelo dragimi umetninami, ki presegajo ceno same nepremičnine z opremo. Kot zbiratelj umetniških slik sem šel še korak naprej, in sicer ponujam informacije s trga in svetovanje o tujih trendih umetnosti v nepremičninah. Če pogledamo velike dražbene hiše, Christie's in Sotheby's, gredo umetnost in nepremičnine z roko v roki. To sta njihovi glavni panogi. V življenju sploh ne veš, kaj ti manjka, če nimaš dobrega umetniškega dela doma. Nekoč sem dejal, da je nepremičninsko posredovanje umetnost. To in moje zbirateljstvo smo združili v Stoji Art. Slike so zanimive tudi kot naložba, saj so donosi zelo veliki. Cene slik lahko na dražbah dosežejo tudi dvo- ali trikratnik primarne cene. Predvsem pa nepremičnine višjega cenovnega razreda šele z umetnostjo dobijo svoj smisel in osebni pečat kupca. Ko kupiš sliko ali skulpturo, ki si jo sam izbral, daš svoj pečat stanovanju, šele potem je to stanovanje pravo – tudi če so to posterji iz Ikee. To ni pomembno – ti si izbral ta poster, to sliko, ta print, in takrat stanovanje postane celota. V tej smeri poskušamo stranke izobraziti, jim svetovati in umetnine pokazati v naši galeriji.
Ali je povpraševanje?
Da, vedno je bilo povpraševanje slovenskih kupcev po umetnosti, predvsem po slovenskih umetnikih, kot so Zoran Mušič, starih avtorjih, pa tudi novih, denimo Tini Dobrajc, Duši Jesih, Sašu Vrabiču. To so vrhunski avtorji, a precej lokalno omejeni. Tako kot Petrolova delnica, ki pri nas dobro kotira, medtem ko je v Londonu pač ni. Avtorji, ki jih mi predstavljamo, so izredno likvidni, povsod po svetu imajo isto ceno, zagotovljena je sledljivost, to so živeči avtorji, ki označujejo slike in se jih da preveriti. Ta dela je mogoče prodati na sekundarnem trgu na dražbi, medtem ko lahko v tujini od slovenskih avtorjev na dražbi prodaš samo Mušiča, ki pa je zelo iskan. Tako kot nepremičnine prodajamo za namen investicije, velja tudi za slike.
